O mercado imobiliário em Portugal: perspetivas para 2025 após um ano de desafios e oportunidades
O mercado imobiliário em Portugal tem demonstrado uma resiliência notável nos últimos anos, apesar dos desafios económicos, das alterações nas políticas fiscais e da evolução das preferências dos consumidores. O ano de 2024 foi marcado por uma série de dinâmicas distintas que influenciaram os diversos segmentos do mercado para 2025, desde o residencial até aos setores de escritórios, retalho, industrial e logístico. Em 2024, o investimento em imobiliário comercial de rendimento registou um crescimento de aproximadamente 44% face a 2023, ultrapassando os 2,3 mil milhões de euros, segundo dados da consultora CBRE.
À medida que entramos em 2025, as tendências do setor refletem a necessidade de adaptação, inovação e a procura por soluções cada vez mais sustentáveis.
O mercado imobiliário está em transformação, com novas dinâmicas e impulsionado pelo crescimento de vários sectores. Os investidores demonstram um crescente interesse na diversificação, não apenas em termos de produtos e segmentos, mas também na escolha de geografias.
Segmento Residencial
O mercado residencial em Portugal continuou a ser uma das principais forças motrizes da economia. Em 2024, a procura por imóveis, especialmente nos centros metropolitanos de Lisboa e Porto, manteve-se aquecida, impulsionada pela escassez de oferta e pela procura constante por parte de investidores estrangeiros.
Neste sentido, o ano fechou com um valor médio, record de2.548€/m2, sendo na área metropolitana de Lisboa de 3.078€/m2 e na área metropolitana do Porto de 2.401€/m2.
Depois do abrandamento registado no ano 2023, devido ao forte aumento de juros que exerceu pressão sobre a acessibilidade dos imóveis (especialmente para os compradores de primeira habitação), 2024 fecha com uma valorização acima dos 12%, o que levanta expectativas muito positivas para 2025.
Acreditamos que assistiremos a um estabilizar dos preços, com ligeiro aumento e valorização, mas com uma clara tendência de consolidação do mercado. Já o número de transações deverá estabilizar para números similares aos verificados no período anterior ao aumento das taxas de juro.
O mercado imobiliário residencial continua a registar uma forte procura, impulsionada por vários fatores, como os incentivos governamentais para a aquisição de habitação por jovens, aliados a um mercado de trabalho dinâmico e à recente descida das taxas de juro.
Nas principais áreas metropolitanas, um fator determinante para esta tendência é o crescimento populacional, impulsionado sobretudo pela imigração, que reforça a necessidade de novas soluções habitacionais.
A procura internacional também deverá manter-se em alta, com previsões de crescimento da procura por parte de clientes brasileiros e norte-americanos, consolidando a atratividade do mercado português para investidores estrangeiros.
Já no mercado de arrendamento, 2025 será mais equilibrado, onde o aumento da oferta de imóveis para arrendamento, impulsionado por novas iniciativas legislativas, terá um papel fundamental. O arrendamento será uma opção cada vez mais procurada, tanto por jovens, como por famílias, em alternativa à aquisição, dada a contínua pressão sobre o poder de compra.
Por fim, a sustentabilidade também será um ponto de destaque, com a renovação e a reabilitação urbana a ganharem terreno, acompanhadas pela crescente exigência de construções energeticamente eficientes.
Segmento de escritórios
O mercado de escritórios atravessou um período de transformação em 2023 e 2024. O teletrabalho, embora tenha perdido algum ímpeto, ainda continuou a influenciar a definição dos espaços de trabalho, com as empresas a procurar opções mais flexíveis, combinando espaços físicos e virtuais. A procura por escritórios de dimensões maiores e com características que favorecem a interação e o bem-estar dos colaboradores, foi uma das tendências.
Em 2025, acreditamos que o caminho continuará a ser a flexibilidade e a adaptabilidade dos espaços, com um aumento da procura de escritórios, sejam “escritórios híbridos” e centros de coworking, sejam escritórios tradicionais. As empresas estão a procurar criar condições para que os colaboradores regressem ao escritório, uma tendência que em 2025 levará a permanência média de 3 para 4 dias no local de trabalho. Em alta estará também a sustentabilidade dos edifícios, com uma crescente procura por espaços que possuam certificações ambientais.
Segmento de Retalho
O mercado de retalho em Portugal apresentou desafios no ano de 2024, com o crescimento do comércio online a continuar a pressionar os estabelecimentos físicos. No entanto, o setor mostrou sinais de recuperação, especialmente nas áreas comerciais das grandes cidades, com uma adaptação crescente dos comerciantes aos novos comportamentos dos consumidores. O comércio de proximidade e as experiências de compra físicas mais imersivas começaram a dominar o mercado.
Para 2025, espera-se uma reconfiguração ainda maior no setor do retalho. Os “shopping centers” e as ruas comerciais terão de evoluir, oferecendo não só produtos, mas também experiências, integração com o digital e espaços de convívio, com um foco crescente em soluções sustentáveis e eco-friendly. A aposta na digitalização e nas tecnologias que integram a experiência física e online será uma das chaves para o sucesso do setor.
Segmento Industrial e Logístico
O segmento industrial e logístico foi um dos que mais beneficiou em 2024, com a contínua procura por espaços para armazenar e distribuir, impulsionada pela expansão do e-commerce. Portugal, devido à sua localização estratégica e infraestruturas de transporte eficientes, viu um crescimento na construção de armazéns e centros logísticos, especialmente na zona norte e ao longo do litoral.
Em 2025, o segmento logístico deverá continuar a crescer, e com uma forte ênfase na sustentabilidade. A transição para soluções mais verdes, como centros de distribuição com energia renovável e práticas de construção ecológicas, será uma prioridade para os investidores. Além disso, a automação e a tecnologia terão um impacto crescente na eficiência dos armazéns, com um aumento da utilização de inteligência artificial e robótica nos processos logísticos.
Finalmente, uma referência para os Data Centers, as fábricas digitais do futuro, que terá um crescimento exponencial no país nos próximos anos, devido à nossa posição estratégica, perto dos principais cabos submarinos, bem como à robusta capacidade de produção de energias renováveis.
Tendências para 2025
- Sustentabilidade e eficiência energética: em todos os segmentos, a sustentabilidade será uma preocupação central, com maior procura por edifícios ecológicos e soluções energéticas eficientes. A renovação e reabilitação de imóveis antigos, bem como a construção de novos imóveis com certificações verdes, serão uma tendência crescente.
- Flexibilidade e adaptação: a flexibilidade será essencial, particularmente no segmento de escritórios, onde o modelo híbrido se manterá, embora com uma clara tendência de regresso aos escritórios. No retalho, a adaptação das lojas físicas para se integrarem com a experiência digital será fundamental.
- Tecnologia e inovação: a digitalização será uma tendência presente em todos os segmentos. Desde o uso de inteligência artificial no setor logístico até as plataformas online que facilitarão a compra e venda no mercado imobiliário residencial.
- Arrendamento como alternativa: devido ao elevado custo de aquisição de imóveis, o arrendamento será cada vez mais uma opção viável para muitas famílias e empresas. A adaptação das políticas públicas para facilitar este modelo, especialmente no segmento residencial, será crucial.
O mercado imobiliário em Portugal está em constante evolução, e as mudanças que ocorreram em 2024 foram apenas o reflexo de um cenário global em transformação.
As tendências de 2025 apontam para um mercado mais sustentável, adaptável e digitalizado, com um foco crescente na flexibilidade e na experiência. Acreditamos que, apesar dos desafios económicos, o setor imobiliário português continuará a ser um pilar importante da economia, à medida que se ajusta às novas exigências do mercado e às necessidades da sociedade.
